Thực tiễn áp dụng các quy định về vai trò của Nhà nước trong việc bảo đảm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Thực tiễn áp dụng các quy định về vai trò của Nhà nước trong việc bảo đảm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thời gian qua cũng bộc lộ một số vướng mắc, bất cập chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, pháp luật đất đai quy định quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai cho quá nhiều cơ quan nhà nước. Luật đất đai năm 2003 quy định Quốc hội, Chính phủ, Hội đồng nhân dân các cấp, UBND các cấp đều thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Hơn nữa, Chính phủ và UBND các cấp vừa thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai vừa thực hiện quyền quản lý đất đai. Việc quy định cho các cơ quan công quyền này có nhiều quyền năng trong thực hiện quyền định đoạt đất đai song dường như vẫn còn thiếu cơ chế kiểm soát, giám sát hữu hiệu đã làm nảy sinh một số bất cập trong thực tế áp dụng; cụ thể:

Một là, việc phân cấp cho UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã dẫn đến tình trạng một số địa phương lạm dụng quyền hạn này thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác một cách ồ ạt. Phong trào xây dựng sân golf, xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị mới v.v mà chưa tính toán thấu đáo đến khía cạnh hiệu quả kinh tế, xã hội thời gian vừa qua là kết quả của sự lạm dụng quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của chính quyền nhiều địa phương. Hậu quả là quỹ đất nông nghiệp bị giảm sút đáng kể đe dọa trực tiếp đến an ninh lương thực quốc gia; hàng ngàn hộ gia đình nông dân bị mất đất sản xuất rơi vào hoàn cảnh không có “công ăn, việc làm” và để lại nhiều hệ lụy tiêu cực về kinh tế – xã hội.

Hai là, việc quy định thẩm quyền thu hồi đất quá lớn cho chính quyền các địa phương mà thiếu cơ chế pháp lý kiểm soát, xử lý hiệu quả đã dẫn đến tình trạng nhiều địa phương lạm dụng quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trong việc thu hồi đất, cưỡng chế, giải phóng mặt bằng vì lợi ích cá nhân, lợi ích nhóm cục bộ mà điển hình là vụ việc cưỡng chế thu hồi đất nuôi trồng thủy sản của UBND huyện Tiên Lãng (Hải Phòng) là một trong những ví dụ điển hình. Hơn nữa, Luật đất đai năm 2003 quy định Nhà nước thu hồi đất không chỉ cho mục đích quốc phòng – an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng mà còn cho cả mục đích phát triển kinh tế. Điều này dẫn đến tình trạng một bộ phận không nhỏ quan chức chính quyền địa phương cấu kết với các chủ đầu tư, các chủ doanh nghiệp trong việc cưỡng chế thu hồi đất của người dân không theo đúng quy định của pháp luật về thu hồi đất.

Bên cạnh đó, công tác thi hành các quy định về thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng còn bộc lộ nhiều hạn chế, tồn tại. Nguyên tắc công khai, dân chủ; nguyên tắc pháp chế trong thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng bị một số cơ quan công quyền xem nhẹ, thể hiện như: (i) Chưa thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển và phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng đã ra quyết định thu hồi đất; (ii) Việc thông báo về phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện không theo đúng thời gian quy định tại Điều 39 Luật đất đai năm 2003; (iii) Chưa xây dựng khu tái định cư đã ra quyết định thu hồi đất ở; hoặc xây dựng khu tái định cư nhưng không đảm bảo chất lượng “bằng hoặc tốt hơn” nơi ở cũ; (iv) Chậm giải quyết hoặc giải quyết không dứt điểm các khiệu nại về bồi thường, giải phóng mặt bằng; (v) Áp đặt việc cưỡng chế thu hồi đất chưa đúng quy định của pháp luật; (vi) Xác định giá đất bồi thường chưa phù hợp v.v.

Ba là, quy định về lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dường như chưa thiết lập được kỷ luật chấp hành quy hoạch sử dụng đất. Thực tiễn thi hành các quy định này cho thấy công tác giám sát, xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chưa hiệu quả dẫn đến việc thay đổi, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tương đối dễ dàng. Điều này tạo “kẽ hở” cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất khá dễ dàng sao cho có lợi cho chủ đầu tư và một số quan chức địa phương.

Thứ hai, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn hạn chế, yếu kém.

Công tác quản lý đất đai còn bộc lộ nhiều bất cập, yếu kém, chưa ngăn chặn được tiêu cực và tham nhũng trong quản lý, sử dụng đất. Việc quản lý đất đai sau khi nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất còn nhiều vấn đề nổi cộm. Một số chủ đầu tư dự án khi được giao đất, cho thuê đất đã sử dụng không đúng mục đích, không theo dự án được duyệt nhưng không bị xử lý kịp thời.

Việc giao đất không đúng đối tượng, việc cho phép chuyển diện tích lớn đất trồng lúa để xây dựng sân golf, khu công nghiệp, cụm công nghiệp và giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới gây bức xúc trong dư luận.

Việc quản lý đất đai của các nông, lâm trường, đất của các doanh nghiệp nhà nước kém hiệu quả; tình trạng đất đai bị lấn, chiếm; các hộ nhận khoán đất của doanh nghiệp nhà nước tự do chuyển nhượng, mua bán; tranh chấp đất đai giữa các nông, lâm trường với nhân dân tại địa phương kéo dài, chưa giải quyết dứt điểm.

Việc đo đạc bản đồ địa chính; lập, quản lý hồ sơ địa chính chưa được quan tâm đầu tư đúng mức, còn có sai sót, thiếu chính xác, không làm đầy đủ các thủ tục pháp lý về đất đai; việc giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất phát sinh nhiều tiêu cực.

Nhà nước chưa thực hiện tốt vai trò điều tiết nguồn lợi từ đất đai thông qua xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đầu tư kết cấu hạ tầng; chưa đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, trong đó phần địa tô do quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng của Nhà nước tạo ra chủ yếu rơi vào túi của nhà đầu tư.

Quản lý thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng bị buông lỏng. Thị trường bất động sản hoạt động vẫn còn mang tính tự phát, nhiều giao dịch về đất đai vẫn không làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng quy định của pháp luật. Tình trạng đầu cơ đất đai vẫn chưa được ngăn chặn và đẩy lùi ở các đô thị đã góp phần làm tăng giá đất một cách bất hợp lý, tác động tiêu cực đến tình hình kinh tế – xã hội mà đặc biệt là gây ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư và sức cạnh tranh của nền kinh tế. Gía đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường thấp hơn nhiều so với giá đất chuyển nhượng trên thực tế, làm méo mó thị trường bất động sản. Nhà nước chưa thực hiện được vai trò điều tiết thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, nguồn thu từ bất động sản còn bị thất thoát. Gía thành sản phẩm bất động sản “đầu ra” chưa phù hợp với thực tế nền kinh tế và thu nhập của người dân.

Thứ ba, thực tiễn áp dụng các quy định về cấp GCNQSDĐ bộc lộ một số điểm bất cập, chưa hợp lý gây cản trở đến việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.Theo khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất[1] thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế có trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhu cầu xin cấp GCNQSDĐ nhưng lại có bất đồng, mâu thuẫn với UBND xã, phường, thị trấn dẫn đến việc chính quyền xã, phường, thị trấn không xác nhận về tình trạng sử dụng đất ổn định trong hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ. Hậu quả là hộ gia đình, cá nhân không hoàn thiện thủ tục xin cấp GCNQSDĐ nên không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Điều này gây cản trở đến việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì sẽ xử lý như thế nào. Pháp luật đất đai hiện hành chưa đưa ra giải pháp cụ thể để giải quyết trường hợp này.

Thứ tư, điểm a khoản 2 Điều 138 Luật đất đai năm 2003 quy định trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai do Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Trong trường hợp khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh thì quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh là quyết định giải quyết cuối cùng. Thực tiễn thi hành quy định này bộc lộ một số bất cập như sau:

– Trường hợp quyết định giải quyết khiếu nại lần 2 của Chủ tịch UBND cấp tỉnh giống với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của Chủ tịch UBND cấp huyện mà người khiếu nại không đồng ý thì họ không có quyền khiếu nại tiếp. Quy định này là khiên cưỡng và dường như áp đặt ý chí chủ quan của cơ quan công quyền trong giải quyết khiếu nại về đất đai; bởi lẽ, gỉa sử việc giải quyết khiếu nại của UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện không khách quan, không đúng pháp luật do có sự bao che giữa các cấp chính quyền thì không biết đến bao giờ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân mới được bảo vệ. Thực tiễn giải quyết khiếu nại ở một số địa phương cho thấy có sự bao che lẫn nhau giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương. Chỉ khi có sự vào cuộc của các cơ quan trung ương thì những vụ việc khiếu nại nổi cộm mới được giải quyết thấu tình, đạt lý.

– Có sự đùn đẩy trách nhiệm giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai giữa các cơ quan nhà nước dẫn đến nhiều vị việc khiếu nại không được giải quyết dứt điểm, kịp thời và kéo dài dẫn đến việc quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất không được bảo đảm.

Những hạn chế này đặt ra một vấn đề cần phải xây dựng một cơ chế giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai mới phù hợp hơn thì mới hy vọng giải quyết hiệu quả các khiếu nại, tố cáo về đất đai ở nước ta hiện nay.

Thứ năm, khoản 2 Điều 136 Luật đất đai năm 2003 quy định tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có GCNQSDĐ hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND; cụ thể: (i) Trường hợp Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết lần đầu mà một hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh là quyết định giải quyết cuối cùng; (ii) Trường hợp Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết lần đầu mà một hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng. Thực tế áp dụng quy định này cho thấy một số hạn chế: Một là, việc quy định cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sẽ tiềm ẩn khả năng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”; quyết định giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của các cơ quan này tiềm ẩn sự thiếu khách quan, công bằng, tuân thủ pháp luật nếu như người có thẩm quyền giải quyết không công tâm, liêm khiết, chí công, vô tư; Hai là, quy định quyết định của cơ quan hành chính cấp trên trực tiếp của cấp chính quyền có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là quyết định giải quyết tranh chấp đất đai cuối cùng dường như mang tính áp đặt từ phía cơ quan công quyền và có một số trường hợp tranh chấp đất đai không giải quyết triệt để, dứt điểm và không nhận được sự đồng thuận của các bên đương sự và dư luận xã hội.

Những hạn chế này đã gây trở ngại đến việc bảo đảm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất v.v.


[1] Giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003

 

 

 

Advertisements
Explore posts in the same categories: Bài nghiên cứu nhỏ, Luật Đất đai, Pháp luật Kinh tế

Trả lời

Mời bạn điền thông tin vào ô dưới đây hoặc kích vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất /  Thay đổi )

Google photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Google Đăng xuất /  Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất /  Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất /  Thay đổi )

Connecting to %s


%d bloggers like this: